Pourquoi la loi Airbnb ne va rien changer au problème des logements en stations de ski

Jeudi 7 novembre, la loi Airbnb a été votée à l’Assemblée nationale. Un texte très attendu par les élus, aussi bien dans les métropoles françaises qu’en montagne, puisqu’il va fournir aux maires de nouveaux outils de régulation du marché des meublés. Une vraie avancée pour les locaux en mal de logement… mais certaines zones, comme les stations de ski, font toutefois figure d’exception.

Que ce soit en montagne ou sur le littoral, les boîtes à clés se multiplient devant les immeubles. Ces dernières symbolisent la forte augmentation des locations saisonnières de type Airbnb dans ces zones où le surtourisme est désormais la norme, au détriment, bien souvent, des habitants à l’année ou des saisonniers qui peinent à se loger. De quoi conduire certaines villes à réagir fortementC’est notamment le cas à Chamonix, où le 25 juillet, les élus ont décidé de limiter le nombre de locations de courte durée dans les quatre communes de la vallée, classées « zones tendues » depuis août 2023. Ainsi, dès le 1^er mai 2025, un seul bien en location saisonnière par personne physique sera autorisé à Chamonix et aux Houches. Deux biens à Servoz. Tandis qu’à Vallorcine, s’il n’y aura pas de limitation du nombre de biens louables, les autorisations d’en faire une location saisonnière seront limitées à un an, avant d’être renouvelées. 

Concrètement, les propriétaires devront enregistrer leurs biens avant de les publier sur les plateformes comme Airbnb. « Nous avons passé des accords avec ces sites, et si certains ne respectent pas cet enregistrement, leurs biens seront supprimés des plateformes », assurait cet été Éric Fournier, maire de Chamonix à Reporterre. Une mesure similaire votée à Annecy (qui prévoyait qu’à terme, un seul meublé serait autorisé par propriétaire) avait été suspendue en juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Grenoble. Elle avait été jugée « trop restrictive ». On comprend donc pourquoi ce texte, la loi Airbnb, était très attendu par de nombreux élus locaux désirant endiguer la prolifération des locations saisonnières (dont le nombre est passé en France de 300 000 en 2016 à 1,2 million aujourd’hui). 

1. En quoi consiste cette loi ?

Portée par Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz, et pleinement soutenue par la ministre du Logement Valérie Létard, la loi Aibnb vise à réduire les avantages dont la location de meublés touristiques bénéficie par rapport à la location nue (bien immobilier qui est loué sans aucun meuble ni équipement autre que les équipements nécessaires). L’objectif ? « Inciter les propriétaires à louer leurs biens sur de longues durées afin de faciliter le logement des locaux et des travailleurs, en particulier dans les zones tendues, où la demande est très supérieure à l’offre de logements » souligne Capital.

Trois composantes de cette loi Airbnb sont à retenir : 

• Une fiscalité des meublés de tourisme moins favorable

« La proposition de loi modifie le régime fiscal ‘micro‑BIC’ très avantageux des meublés de tourisme, une des ‘niches fiscales AirBnb’ » explique le site du gouvernement. « Elle abaisse ainsi l'abattement fiscal : à 50% pour les meublés classés [présentant des critères particuliers de confort, ndlr], ainsi que pour les chambres d'hôtes dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs annuels (contre aujourd'hui 71% dans la limite de 188 700 euros) et à 30% pour les meublés non classés, dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs annuels (contre aujourd'hui 50% dans la limite de 77 700 euros) ». À savoir que ces nouveaux taux d'abattement s'appliqueront aux revenus locatifs perçus à partir de 2025. 

• Un DPE obligatoire 

Les meublés de tourisme seront désormais soumis au diagnostic de performance énergétique (DPE). « Ainsi, tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d'usage devront attester d’un DPE classé au moins F en 2025 et E en 2028 » détaille le gouvernement. « À partir de 2034, tous les meublés de tourisme actuels et futurs devront être classés entre A et D. Un délai de dix ans est donc laissé aux personnes déjà propriétaires pour se mettre en conformité avec la loi Climat et Résilience de 2021 ». Les résidences principales et l'Outre-mer ne sont pas concernés. 

• Des pouvoirs élargis pour les maires 

La loi Airbnb donne aux maires des compétences élargies pour mieux réguler les locations touristiques, via notamment la possibilité de définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et délimiter, dans leur plan local d'urbanisme (PLU), des secteurs réservés à la construction de résidences principales (pour les communes qui comptent plus de 20% de résidences secondaires). Autre point à noter : « à partir de 2025, toutes les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd'hui) » souligne le gouvernement. « En cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune, le propriétaire encourra une amende civile de 15 000 euros ». 

2. Pourquoi ce texte a-t-il été mis en place ? 

La loi Airbnb vise à encadrer plus sévèrement les locations touristiques de courte durée. À savoir dans certaines zones (Côte-d’Azur ou Alpes du Nord), les réservations sur les plateformes (Aribnb, Abritel, Booking, notamment) ont bondi d’environ 20% en 2023. Ce qui a pour conséquence de tendre le marché immobilier des régions concernées. Car si avec ses taux de rentabilité exceptionnels, la location saisonnière est particulièrement intéressante pour les propriétaires, elle l’est beaucoup moins pour les habitants longue durée. Faute de logements disponibles, les locataires ont de plus en plus de difficulté à se loger. La loi Airbnb vise donc à rééquilibrer l’offre et la demande locative, tout en limitant la location de courte durée. 

3. Quelles répercussions sur les zones touristiques de montagne ?

Apparu au début des années 2010, le marché des locations Airbnb n’a cessé de se développer. Et si les meublés de tourisme sont nombreux dans les grandes métropoles (Paris, Nice, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Strasbourg ou encore Montpellier, dans les zones du littoral notamment sur le pourtour méditerranéen), « les hébergements proposés dans les zones montagneuses, en particulier en moyenne montagne, sont aussi très prisés des touristes », soulignent les analystes de la Direction générale des entreprises (DGE). 

Avec la loi Airbnb, les maires auront, on l'a vu, désormais la possibilité d'instaurer des quotas d’autorisations de meublés de tourisme, de délimiter, dans leur PLU, des secteurs réservés à la construction de résidences principales. Mais aussi de limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes. "Il y aura forcément un impact", avoue l'un des propriétaires de Cauteret, commune française située dans le sud-ouest du département des Hautes-Pyrénées. "Car certaines personnes vont arrêter de louer parce que ça sera moins avantageux. Il y aura beaucoup plus de contraintes que d'avantages. Donc, ils arrêteront la location. On a un problème pour le logement à l'année dans nos montagnes. Mais le fait de supprimer des lits touristiques ne va pas forcément les remettre sur le marché local".

4. Pourquoi les stations de ski font-elles figure d’exception ? 

On vous en parlait en début d’article : la loi Airbnb vise à aligner la location à la semaine sur la location permanente, en réduisant à 30 % le taux d’abattement fiscal. Exit donc la niche fiscale qui permet actuellement aux loueurs de meublés touristiques de déduire 71 % sur les loyers perçus. 

À savoir toutefois que « les meublés de tourisme classés situés en zone rurale ou dans des stations de sport d’hiver bénéficieront, en plus de l’abattement de 30%, d’un abattement supplémentaire de 41%" précise Capital. « Sous réserve que les revenus locatifs n’excèdent pas 50 000 euros. En effet, en zones rurales comme dans les stations de ski, la location de meublés de tourisme ne concurrence pas la location de longue durée, peu de personnes y vivant à l’année ». Voilà qui affaiblit considérablement l’impact de la nouvelle loi sur bien des sites. Pas de quoi totalement rassurer les locaux en mal de logement à l’année. Ceux-là vont sans doute malheureusement devoir continuer de jouer de chance, ou de contacts, pour trouver un toit décent à un prix abordable.

5. Est-ce la fin des Airbnb en France ? 

« Ce texte n’a pas pour objectif d’interdire l’usage des plateformes type AirBnb, Booking ou Abritel » souligne le gouvernement. Ni même de mettre en place une réglementation très drastique, comme récemment à New York (où depuis le 5 septembre, chaque propriétaire est autorisé à louer un logement moins de trente jours, uniquement s’il vit dans le bien et à deux personnes maximum) ou prochainement à Barcelone (qui a prévu d’interdire les locations saisonnières). L’idée ? Trouver un équilibre entre activités touristiques saisonnières et vie des territoires le reste de l'année. 

Article publié le 13 novembre 2024, 7h00, mis à jour à 12h52.